ملکی اطلاعات بیشتر

الزام به تنظیم سند

امروزه با توجه به مشکلات اقتصادی و روند افزایشی قیمت ملک و خودرو ، اکثر اختلافاتی بین فروشندگان و خریداران در مبایعه نامه ها رخ می دهد . چراکه افراد پس از فروش اموال خود و بدلیل افزایش روزانه قیمتها در بازار مسکن و خودرو و نیز فروشندگان به لحاظ عدم تبدیل به احسن در فروش اموال خویش و دلیلی برای فسخ مبایعه نامه خود داشته باشند ، در انتقال سند به نام خریدار تعلل کرده و سعی در فسخ آن هستند . بنابراین مشکلاتی در این راستا همچون الزام به تنظیم سند رسمی رخ می دهد و همچنین در مبایعه نامه های پیش فروش واحد های آپارتمانی با عنایت به افزایش قیمت مصالح ساختمانی در سال جاری ، سازندگان و فروشندگان در این امر ناتوان بوده و در پی فسخ معامله هستند و خریداران نیز بدلیل پایین آمدن ارزش ریالی و عدم ناتوانی در خرید و یا پیش خرید ملک و یا واحد ، چاره ای جز ، تقاضای خواندگان یا همان فروشندگان به تحویل مبیع و الزام به تنظیم سند ندارند . لذا در بازار افزایشی کنونی ، اکثرا فروشندگان از ایفای تعهدات خویش امتناع نموده و سعی در فسخ مبایعه نامه را دارند .

لازم به توضیح است شما برای اثبات حقانیت خود و کسب حقوق لازمه خویش می بایست پس از اخذ مشاوره با وکیل حاذق و واگذاری امور حقوقی خود به وکلای ما ، آرامش خاطر مناسبی برای حفظ حقوق شما ایجاد می گردد.

همان طوری که می دانید انتقال مالکیت یک ملک می‌تواند از طریق دو نوع سند صورت پذیرد : سند عادی و سند رسمی .  براساس ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.  و نیز طبق  ماده 1288 قانون مدنی اسنادی که رسمی نباشند، عادی محسوب می‌شوند. در قوانین موضوعه ایران، اسناد رسمی دارای اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی هستند و نمی‌توان نسبت به آن‌ها ادعای انکار و تردید مطرح کرد و برای از اعتبار انداختن آن باید جعلی بودن آن اثبات گردد یا آن که اثبات شود سند واجد ویژگی‌های مذکور در ماده 1287 نمی‌باشد و همچنین یکی دیگر از ویژگی‌هایی که سند رسمی را نسبت به سند عادی برتر می‌سازد در مالکیت املاک است ؛ به موجب ماده 22 قانون ثبت ، وقتی برای یک ملک سند رسمی ثبت شود ، دولت فقط کسی را مالک خواهد شناخت که به عنوان مالک در سند رسمی نامش قید شده باشد یا به موجب سندی رسمی مالکیت ملک از مالک رسمی به وی منتقل شده باشد. پس در مورد برخی از اموال منقول نیز وجود سند رسمی برای اثبات مالکیت ضروری است . به طور مثال در خصوص خودرو ، به موجب رویه قضایی محاکم دادگستری اسناد عادی همچون برگه سبز خودرو و کارت خودرو برای اثبات مالکیت نزد محاکم کافی نمی‌باشند و صرفاً نشانه مالکیت اند نه سند مالکیت ، از این جهت نیز اختلافاتی در چندین سال اخیر درخصوص اثبات مالکیت بین اداره ثبت اسناد و نیروی انتظامی برای مالکیت خودروها بوجود آمده است و در نهایت اداره ثبت اسناد اعلام داشته که اصل مالکیت در خودرو فقط با انتقال سند قطعی خودرو در دفاتر اسناد رسمی کشور تحقق می یابد . لازم است بدانید با وجود برتری سند رسمی نسبت به سند عادی خصوصاً در زمینه انتقال مالکیت اموال، همواره انتقال مالکیت با سند رسمی انجام نمی‌شود بلکه در بسیاری از موارد و بنا به شرایط، طی یک سند عادی مالکیت ملک را واگذار می‌شود و در مقابلش بهای آن پرداخته می‌شود. با این حال، هر مالکی نیاز دارد تا با اخذ سند رسمی، مالکیت خویش بر مال خود را استوار سازد و از مزایای آن بهره‌مند شود. بنابراین حتی اگر در یک سند عادی قید نشده باشد، که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت می‌باشد، این تکلیف بر عهده او می باشد. در واقع تنظیم سند رسمی انتقال تعهدی مازاد بر انتقال مالکیت نیست و اگر به موجب عقدی ولو شفاهی فردی از مالی را از کسی بخرد، می‌تواند از وی بخواهد که سند رسمی این انتقال را تنظیم نماید. با این حال؛ فرض نوشته حاضر وقتی است که انتقال به وسیله یک سند عادی مکتوب شده باشد و به امضای طرفین رسیده باشد. در این موقعیت، اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع ورزد، خریدار پیش از آن که ادعای مالکیت نماید، می‌بایست مطالبه تنظیم سند رسمی را مطرح نماید و به این ترتیب پس از آن که تحقق انتقال مالکیت به وسیله سند عادی نزد دادگاه روشن شد، از دادگاه بخواهد که فروشنده را ملزم به تهیه سند رسمی نماید تا وی بتواند رسماً مالک مالی شود که خریداری کرده است . لذا خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، در واقع خواسته‌ای است که بر مبنای سندی عادی که مفاد آن قابل اثبات باشد، صورت می پذیرد و در آن الزام فروشنده به انجام تعهد قانونی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از دادگاه تقاضا می گردد .

شایان ذکر است که شما در طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بایستی مراحل را طی نمایید :

در ابتدا برای چنین دعوایی دو مرحله قابل ذکر است :

  1. خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص ، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت تعیین کرده باشند .
  2. خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص ننموده باشند.

بنابراین در حالت اول، خواهان تنظیم سند رسمی ، ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفترخانه اعلامی حاضر شده و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید تا بدین وسیله روشن شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است .

در حالت دوم، خریدار ‌بایستی بدوا طی ارسال یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر شود .در این حالت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود ، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد . با این حال باید در نظر داشت در فرض فوق دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می‌کند که عرفاً یا قانوناً خرید و فروش مال مندرج در سند عادی ، از طریق سند رسمی صورت گرفته باشد . لذا تعهد قانونی فروشنده به تنظیم سند رسمی محدود به مواردی است که انتقال مالکیت مال موضوع معامله به موجب سند رسمی عرفاً رواج داشته باشد یا قانون برای اثبات مالکیت بر آن مال علی الخصوص سند رسمی را استناد کرده باشد . برای مرحله دوم فرضی وجود دارد که فروشنده مالک رسمی مال باشد ،خریدار پس از دریافت گواهی عدم حضور دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم می نماید و از این طریق خریدار خواهان تنظیم سند رسمی بوده و فروشنده نیز خوانده این دعوی می باشد و دادگاه حاکم و صالح برای رسیدگی به این دعوی ، دادگاه محل وقوع ملک می باشد. لازم است بدانید در جهت عدم نقل و انتقال ملک به شخص ثالث توسط فروشنده یا همان خوانده دعوی در طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ، تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک نیز بدواً به دادگاه ارائه شود ، تا خوانده قادر به فروش مال چه به صورت صوری یا واقعی ادعای مالکیت خواهان را از بین ببرد .

قابل توجه است که در این امور از وکلای متخصص ما مشاوره و یا خدمات وکالتی را در جهت تحقق اهداف حقوقی خویش، کسب نمائید .

خلع ید

از جمله دعاوی که در امور ملکی مرسوم هست و غالبا بدلیل عدم تراضی بین متصرف و مالک طرح دعوی می شود دعوی خلع ید می باشد .

لذا شما برای پیشبرد در اهداف حقوقی خویش می بایست با یکی از وکلای منتخب و با تجربه ما در اجرای امور حقوقی خود همراه بوده تا در احقاق حقوق شما سهیم باشیم .

دعوی خلع ید به لحاظ حقوقی ، عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول (خانه،مغازه،زمین) بطرفیت متصرف غیر قانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه (امروزه شورای حل اختلاف) می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهند، بعنوان مثال شما دارای یک مغازه بوده و به مسافرت می روید و بعد از چند سال مراجعت می کنید و متوجه می شوید که یکی از همسایگان مغازه از غیبت شما سوء استفاده کرده و به تصرف مغازه پرداخته است و در آن مبادرت به فروش لوازم یدکی اتومبیل می نماید، هر چند به او تذکر داده می شود لیکن وی بعنوان متصرف حاضر به تحویل ملک نشده و مغازه را تحویل دهد اینجاست که شما باید با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع مغازه مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت متصرف که اصطلاحا غاصب تلقی می شود حق خود را مطالبه نمایم ، شرط اصلی جهت طرح دعوی مذکور داشتن مالکیت بلا منازع است یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت شما را ثابت کند مثل دفترچه مالکیت  سربی یا سند مالکیت تک برگ و یا حکم قطعی اثبات مالکیت.

اما اگر واقعا مالک باشیم اما مدرکی برای اثبات آن نداشته باشیم و طرف مقابل هم ادعای مالکیت شما را قبول نداشته باشد ، اینجا باید ابتدا به دادگاه مراجعه کنید و دعوای اثبات مالکیت مطرح نماید و با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح نمایید والا موفق نخواهید شد .

لازم به ذکر است دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشاء دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد . بنابراین در تخلیه قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته است، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست ، همین که شما مالک منافع هم باشید کفایت کرده و تصرف عدوانی نیز که به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است ، باز موضوع فرق می کند و در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) نیست در صورتی که سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود، کافی است.  لذا در شکایت تصرف عدوانی کیفری که طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مصوب سال ۱۳۹۲ مطرح می شود اختلاف نظر وجود دارد عده ای مالکیت را شرط می دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می دانند که رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است. بنابراین دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق نماید .

شایسته هست شما در کلیه امور ملکی از وکلای ما مشاوره حقوقی بگیرید و این موارد رابه وکلای ما واگذار کنید .

مقایسهٔ دعواے تصرف عدوانے با دعواے خلع ید:

  1. دعواے خلع ید، بدین معنے است ڪہ شخصے، مالڪ ملڪے باشد و شخص دیگرے بہ طور غاصبانہ، ملڪ مزبور را تصرف ڪند. در این حالت، مالڪ مے تواند براے اخراج غاصب علیہ او دعواے خلع ید طرح ڪند.
  2. مبناے دعواے تصرف عدوانے، حمایت از تصرفات متصرف سابق است و مبناے دعواے خلع ید، حمایت از مالڪیت است. بہ عبارت دیگر، در دعواے تصرف عدوانے بہ دنبال حمایت از تصرف متصرف سابق هستیم و این مسئلہ ڪہ ایا متصرف سابق، مالڪ بودہ است یا خیر، براے ما مهم نیست؛ اما در خلع ید، بہ دنبال حمایت از مالڪ هستیم و میخواهیم غاصب را از ملڪ او اخراج ڪنیم و این موضوع ڪہ آیا مالڪ داراے سبق تصرف بودہ است یا خیر، براے ما مهم نیست.
  3. در دعواے تصرف عدوانے، باید سبق تصرف خواهان اثبات شود. ولے در دعواے خلع ید، باید مالڪیت خواهان اثبات شود.
  4. در دعواے خلع ید، ارایهٔ سند رسمے مالڪیت الزامے است. این سند رسمے مالڪیت اعم است از سند ثبتے یا دادنامہ اے ڪہ از دادگاہ مبنے بر اثبات مالڪیت صادر شدہ است. بنابراین، در دعواے خلع ید خواهان باید سند رسمے مالڪیت ارایہ ڪند؛ اما در دعواے تصرف عدوانے چنین الزامے وجود ندارد.
  5. در دعواے تصرف عدوانے، سند مالڪیت، صرفاً امارهاے است مبنے بر سبق تصرف؛ ولے در خلع ید، سند مالڪیت، دلیل است.

تخلیه

دعوی که اکثرا بین موجر و مستاجر اتفاق می افتاده و از طرف موجر طرح دعوی می شودد دعوی تخلیه می باشد که مالک مال غیر منقول ، علیه شخصی که در گذشته با رضایت و اذن مالک در ملک وی تصرف داشته است ، اینک دعوای تخلیه ملک را مطرح می نماید . لذا دعوی تخلیه از مهم ترین مصادیق ، دعوی میان موجر و مستاجر است و زمانی رخ می دهد که مدت اجاره ی مستاجر به پایان رسیده و مستاجر از تخلیه ملک امتناع می ورزد . در این حالت موجر می تواند درخواست تخلیه ملک مورد اجاره را نماید . لذا با درخواست موجر ، مرجع رسیدگی کننده دستور فوری تخلیه را صادر می نماید . همچنین در خصوص تنظیم اظهارنامه در جهت تخلیه ملک ، باید اظهار داشت که برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نمی باشد و صرف انقضای مدت قرارداد اجاره برای این موضوع کفایت می کند . بنابراین شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه چهار مورد لازم می باشد :

  1. پایان یافتن مدت اجاره
  2. عدم پرداخت اجاره بها بیش از ۳ ماه
  3. تخلف از شرط انتقال به غیر مال مورد اجاره
  4. استفاده از مال مورد اجاره در موارد غیر مشروع

بنابراین در راستای تخلیه ملک و دلایل ابرازی مالک یا موجر برای تخلیه می توان گفت  با پایان یافتن مدت اجاره و در صورتی که قرارداد تمدید نشده باشد ، اجاره‌دهنده از مستاجر می‌خواهد ملک را تخلیه کند که در این حالت، اگر ملک با رضایت تخلیه شد، مشکلی پیش نمی‌آید ؛اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید . لذا یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است بوجود بیاید ، تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است که قانونگذار نیز در این مورد برای موجر چاره‌ای اندیشیده تا حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پاگذاشته، مطالبه کند و اعلام داشته است که اجاره یک قرارداد موقت است و تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد این قرارداد اعتبار نخواهد داشت و در موارد ذیل الذکر می توان برای ملک دستور تخلیه از دادگاه ذیصلاح اخذ کرد :

  • چنانچه مدت اجاره منقضی شده باشد .
  • در صورت شرط عدم انتقال به غیر اجاره داده  باشد .
  • همچنین مستاجر از پرداخت بیش از سه ماه مبلغ اجاره، امتناع ورزد .
  • همین طور مستاجر محل مورد اجاره را مورد استفاده (غیر مشروع) کرده باشد و یا به هر علت دیگر

بنابراین موجر می تواند در دادخواست خویش به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کند و خواسته خود را دستور تخلیه بنویسید نه حکم تخلیه و پس از بررسی این مرجع قضایی دستور تخلیه ملک از سوی دادگاه صادر می گردد . شایان ذکر است چنانچه تقاضای حکم کند ، حکم تخلیه صادر می شود که با صدور این حکم و مهلت ۲۰ روز حق تجدید نظر خواهی اعتراض ایجاد می شود و پس از گذشت مدت طولانی ، چنانچه حکم به نفع مالک صادر شود پس از آن مالک باید تقاضای صدور اجرائیه کند و دوباره در برگه اجراییه مهلت ۱۰ روز اعتراض باید طی می شود .  چنانچه اعتراضی به اجرائیه صورت نپذیرد و یا اگر اعتراض شود لیکن اعتراض او پذیرفته نخواهد شد و در این صورت تخلیه ملک انجام می پذیرد و اعتراضی قابل قبول نخواهد بود .

شایان ذکر است افرادی می توانند در دعوی تخلیه شکایت کنند  در دعوی تخلیه لازم نیست شاکی مالک باشد بلکه مستاجر. مباشر. خادم. رعیت. کارگر و هر کس به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است می تواند به قائم مقامی مالک طرح دعوی نماید و همچنین در دعوی خلع ید فقط اشخاص ذینفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی می توانند طرح دعوی نماید .

لازم است شما برای تحقق مسیر حقوقی خویش با وکلای مجرب ما در ارتباط باشید و از خدمات ارزنده حقوقی آنها بهره مند شوید .

افراز و تقسیم

آیا شما تاکنون امور ملکی و ثبتی خود را با وکلای مجرب ما در میان گذاشته اید ؟

وکلای مجرب  وکیلیو می توانند شما را در این امور یاری کرده و همراه شما در احقاق حقوق شما باشند .

در ابتدا تعاریفی را در مورد افراز ، تقسیم و تفکیک اشاره کرده و سپس به نحوه رسیدگی این امور و تفاوت های آنها اشاره خواهیم کرد . چنانچه نکات قابل ابهامی برای شما ایجاد گردد می توانید با وکلای ما تماس بگیرید .

تعریف افراز:

افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان .

تعریف تقسیم:

تقسیم اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن. مثلا هرگاه کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می شود و این ترکه شامل اموال منقول وغیر منقول می شود ولی در این موارد اصطلاح تقسیم ترکه بکار برده می شود نه افراز یا تقسیم

تعریف تفکیک :

تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر . مثلا زمین به متراز 2000 متر که مالک یا مالکین آنرا به قطعات 500 متری تفکیک تقسیم می کنند .

مرجع درخواست تفکیک و افراز :

با توجه به ماده ۱۵۰ قانون ثبت، مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت‌است و هرگاه از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال  می گردد . طبق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، در مورد املاک مشاعی که جریان ثبت آنها خاتمه یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک‌ثبت شده یا نشده باشد، رسیدگی به درخواست افراز با واحد ثبتی محلی است که ملک مورد تقاضای افراز در حوزه آن واقع است .بنابراین در مورد املاک مشاعی که درخواست افراز آنها می‌شود باید نخست وضع ملک از لحاظ اینکه آیا جریان ثبتی آن خاتمه یافته است یا نه در نظر گرفته شود و با توجه به آن وضع، مرجع رسیدگی به درخواست افراز مشخص می‌شود.

الف ) اگر جریان ثبتی خاتمه یافته باشد، مرجع رسیدگی اداره‌ ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم آن ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی می‌باشد. مگر اینکه بین مالکین، محجور یا غائبی باشد که در این صورت برابر رای وحدت رویه ردیف ۵۹/۲۹ – مورخه ۱۵/۱/۱۳۶۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور ناظر به ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی رسیدگی به دعوی افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می‌باشد.

ب ) اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد،‌ مرجع رسیدگی به افراز، دادگاه عمومی محل است ‌و رای آن دادگاه قابل تجدید‌نظر است.

باید دانست که اگر نسبت به ملک مشاعی سند مالکیت صادر شده باشد،‌ صدور سند مالکیت نشان‌دهنده ختم عملیات ثبتی است و در نتیجه درخواست افراز آن باید از اداره ثبت محل بشود . اما اگر برای ملک مشاع سند مالکیت صادر نشده باشد بهتر است قبلا‌ به اداره ثبت مراجعه شود و در صورتی که آن اداره اعلام نماید که جریان ثبتی خاتمه نیافته است به دادگاه عمومی دادخواست تقدیم گردد .

بنابراین در اینجا به فرق بین تفکیک و افراز می پردازیم :

هر چند بعضی از حقوقدانان و وکلا و یا اهل قانون ممکن است فرقی بین افراز و تفکیک قائل نباشند و در بعضی از قوانین هم متاسفانه بین افراز و تفکیک اشتباه شده باشد ولی باید گفت که افراز و تفکیک دارای دو مفهوم حقوقی است که به بیان آن می پردازیم  . اصطلاح تفکیک که در حقوق جدید ایران پدید آمده است از جهاتی با مفهوم افراز و تقسیم مشابهت دارد .

0 / 5. 0

مشاوره حقوقی آنلاین